房地产1-4月宏观数据点评:部分指标已至阶段性高位
2019-05-16 15:22:46 分类: 今日聚焦 来源:

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4月份房地产市场继续保持3月份以来的回暖态势,销售面积、金额进一步提升,房地产开发投资增速续创新高。房企普遍在抢工期,新开工面积增速持续提升,竣工面积降幅略有收窄。受困于绝大多数三、四线城市土地成交持续低迷,土地购置面积跌幅继续扩大。



01

4月销售面积、金额同比皆增,

5、6两月市场回暖势头将有所遏制


正如我上月预测,4月份商品房销售面积还是会继续上升,同比增长1.3%,增速较3月份减少0.5个百分点;销售金额同比增长13.9%,增速提升5.6个百分点。分区域来看,1-4月份东部地区销售面积跌幅继续收窄,中、西部地区市场热度明显不及一季度,销售面积增速皆小幅回调,东北地区更是转升为降,同比下跌4.2%。


我认为5、6两月市场回暖势头将得到一定程度的遏制,市场实际情况也是如此,“五一”假期楼市成交明显遇冷,各线城市成交量均有不同程度的回落。主要原因在于3月份以来房地产市场出现“小阳春”行情,一二线城市成交量明显回升,前期积压的置业需求快速释放。与此同时,丹东、苏州等热点城市再度升级调控,后期或将出现需求乏力的状况。


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02

房地产开发投资增速续创新高,

下半年投资增速将明显放缓


房地产开发投资增速继续创新高,1-4月份房地产开发投资同比增长11.9%,创53个月以来新高,增速较1-3月份提高0.1个百分点。各区域市场明显分化,东部、中部地区投资增速略有提升,西部地区投资增速小幅回落,东北地区抢开工、复工效应减弱,投资增速大幅回调,1-4月份房地产开发投资同比增长10.6%,增速回落11.2个百分点。我认为房地产开发投资增速持续创新高并非市场常态,受制于土地购置面积降幅持续扩大,叠加新开工面积、施工面积增速进一步上行空间有限,下半年投资增速将明显放缓。


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03

5、6两月新开工面积有望维持高位,

土地购置面积将进一步回落


3月份以来,受惠于楼市成交转暖,房企普遍在抢工期,新开工热情持续高涨。受此影响,新开工面积增速持续提升,1-4月份新开工面积同比增长13.1%,增速提高1.2个百分点。鉴于5、6两月乃是房企冲刺半年度业绩的关键节点,届时房企将明显加快新开工以及施工进度,以备积极供货抢收业绩,预计新开工面积仍将保持在较高水平。


竣工面积仍处下降通道,但降幅略有收窄。1-4月,竣工面积同比下降10.3%,降幅收窄0.5个百分点。鉴于半年末、全年末乃是集中竣工时间节点,届时竣工面积将明显提升。


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土地购置面积降幅继续扩大,1-4月份房地产开发企业土地购置面积同比下降33.8%,降幅扩大0.7个百分点;土地成交价款下降33.5%,降幅扩大6.5个百分点。主要原因在于绝大多数三、四线城市土地市场持续低迷,土地出让规模显著缩量。值得留意的是,4月份一、二线城市土拍市场持续火热,合肥、长沙等市屡有热门宅地高溢价出让,苏州、重庆等市更是频出地王。我认为5、6两月土地购置面积将进一步回落,各线城市土拍市场将持续分化,一、二线城市市场热度有望惯性延续,三、四线城市依旧难言乐观。


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综上,4月房地产市场依旧保持较高热度,商品房销售面积、金额同比皆增,房地产开发投资增速续创新高,仅土地购置面积降幅继续扩大。展望未来,我认为5、6两月市场回暖势头将得到一定程度的遏制,新开工面积有望维持高位,土地购置面积将进一步回落,下半年投资增速将明显放缓。



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