40年40个瞬间 住房制度改革
2019-06-17 16:53:12 分类: 楼市杂谈 来源: 696 阅读

1980年6月,中共中央、国务院批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》,正式允许实行住房商品化政策,自此揭开了中国城镇住房制度改革的序幕。


从1982年开始,各地陆续推出出售公房、鼓励购买的政策,但因缺乏购买力和社会心理基础,收效不大;此后,烟台、蚌埠等地先后启动了“提租补贴”试点,通过补贴提高房租实现以租金养房,但是由于种种原因,这项改革没有全面推开。


到了1988年初,住房商品化的目标再次被确定。1988年1月15日,国务院召开了第一次全国住房制度改革工作会议。2月25日,国务院发出《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案》,确定了整体方案分两步走:第一步提租发补贴,资金主要来自原有建房、维修资金;第二步再把补贴理入工资,进入企业成本或列入财政预算,租金逐步达到商品租金水平。

与此同时,不少地方又开展了出售旧公房和小城镇房改突破的一些经验和做法,建设部住宅研究所还专门研究制定了一个有关增量改革的方案。


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1991年6月18日,国务院住房制度改革领导小组办公室在北京人民大会堂举办住房体制改革新闻发布会。


1994年7月18日,国务院颁布执行《关于深化城镇住房制度改革的决定》。它强调城镇住房制度改革要综合配套,分阶段推进;要求稳步出售公有住房,对出售公房作了更严格、具体的规定,明确以标准价购房只能获得部分产权;要求积极推进租金改革,租金改革要与各地物价控制指标以及工资改革相结合;提出了与原有售房政策相衔接的原则。

但是,1994年的这个方案并没能起到“立竿见影”的房改效果。特别是在方案出台前,就出现了贱卖旧公房的现象。“变卖国有资产”的帽子扣上来,使得改革的合理性受到质疑。后来及时采取措施,卖旧公房的问题暂时不推进。至此,我国的住房制度改革方案都没有取得突破性的进展。


1997年,伴随着中国、乃至世界经济的低迷,时任国务院副总理朱镕基提出,“加快住宅建设,使之成为新的经济增长点和消费热点”,改革共识逐渐达成。


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转折点在1998年


1998年3月,新上任的朱镕基总理在全国人代会上阐述施政纲领,正式将“住房商品化”列为新政府的五大近期改革目标之一,并明确规定了时间表。

这意味着中国住房将要发生前所未有的变化,延续了近半个世纪的福利分房制度即将终结。天时地利人和之下,起草98年方案终于一锤定音。


1998年6月,国务院召开全国住房制度改革与住宅建设工作会议。


1998年7月初,国务院发布了“23号令”——《国务院关于进一步深化住房制度改革,加快住房建设的通知》发布,提出了以停止住房实物分配、逐步实行住房分配货币化为核心,配套改革住房建设、供应、金融办法,发展住房交易市场,加快住房建设的改革目标。自此,实行近40年的福利分房制度从政策上退出历史舞台,“市场化”成为住房建设的主题。


应该说,在1998年以前,我国曾经进行了多项房改的探索,多地的房改试点,有以提高房租提租补贴为主要思路的改革方案,也有以出售旧公房为主要思路的改革方案,但是由于缺乏改革的经验,加上传统的思想观念和体制很顽固,总之,由于种种矛盾,并没有取得突破性进展。


98房改使过去的计划经济下的住房体系变成了社会主义市场经济下的住房体系,真正走上了商品化、市场化的道路,是中国诸多改革当中最成功的改革之一,这样说一点都不过分。


98房改对中国房地产和中国经济的推动作用巨大,与之相伴的,形成了住房制度改革四轮启动

第一个轮子是分配制度改革。改变了过去的实物分配为货币分配。

第二个轮子是供给制度改革。由过去由国家、企业供应,变成了对不同收入家庭采用不同住房供应制度,低收入家庭提供廉租房,中低收入家庭提供经济适用房,中高收入家庭提供商品房。

第三个轮子是市场制度改革。开放二手房市场,全面启动房地产市场的各个环节。

第四个轮子是房地产金融体制改革。发展房地产金融,特别是个人住房抵押贷款,使中国的住房制度发生了一个质的变化。


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尽管房改成功了,现在回过头看,有一些意想不到,比如,原来反复纠缠、非常难办的、恨不得吵架的事情,诸如购房补贴,在真正实施中,反而没有想象得那么难,各地各显神通,很快就推进了。相反,我们当时认为很容易的事情,比如,供应体制的改革、经济适用住房的建设,现在看来问题还不少。当时我们设计的时候,没有考虑得那么细,也没想到会遇到执行当中的许许多多的问题。现在看来,尽管我们的保障房盖了不少,但是精准度不够,而且当中还出现了寻租行为、违规行为。


当初的想法是,城市的住房可以像新加坡那样来解决,就是以经济适用住房作为我们供应的主体,也就是相当于新加坡的组屋,中低收入家庭都能买得起经济适用型住房,向低收入家庭提供公租房。


在实际进行当中,东北和湖南等地大概百分之五六十的房子都是经济适用型住房,其他城市经济适用型住房的比例要小得多,比如上海就没有建设经济适用型住房。


经济适用型住房的供应,是面向中低收入家庭要有限制、要核定谁是中低收入家庭,还是要放开供应?北京的办法是放开供应,尽管说是面向中低收入家庭,实际上,市场上的所有人都可以买,就出现了开着宝马去买经济适用型住房的现象。当然,也有一些城市比如厦门等,对经济适用型住房的供应对象是严格审查的。


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一直到现在,我们还没有真正形成所谓的中低收入家庭的概念,现在的房子大多数是采取摇号分配的办法。这个任务比较重,需要我们在今后的深化改革当中,要认真地加以改进。


党的十九大提出,“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。“两多一并”的住房制度,这是新住房制度的框架,也是1998年房改方案的延续,接下来,我们要在20年前的房改方案的基础上,深化住房制度改革的各个方面,落实十九大提出的全体人民住有所居,在这个目标上迈开实际性步伐。


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