北京二手房成交量再次走低,释放了什么样的信号?
2019-06-19 15:50:27 分类: 楼市杂谈 来源: 428 阅读


今天我们聊聊,最近这两个月,市场发生了哪些变化吧。

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01

首先聊聊北京楼市目前的情况


复盘下3、4、5月份北京楼市行情。


3月份的时候,北京二手房迎来一波小阳春。住宅网签量在16051套。这个签约数,除了2018年5月份达到过,其实是近12个月以来的最高签约套数了


4月份的时候,北京国管公积金政策正式执行“认房又认贷”的政策,二套房首付不低于60%。其实这个政策对市场影响不大,缴存过关公积金的大多是机关单位人群,基数比较小。


但在3月份市场比较火热的时候,4月份的调控还是能说明目前政府对于楼市的态度——这是一个偏向于收紧的态度。


所以4月份网签量14438套,相较于3月份来说,环比下降10%左右,成交量冲高回落,买家对于楼市继续涨价的预期减弱。


5月份的时候,国际环境比较动荡,某家的行为反复横跳,具体的大家也多少都了解了,这里不提。所以5月6日央妈启动了今年以来的第2次降准,释放长期资金2800亿。


这个数字对市场的影响有多大呢?这是从2018年开始降准以来,流动资金量最少的一次,对比1月份释放的8000亿流动资金,不是一个等级的。


所以5月份延续了4月份的行情,二手房网签量持续走低,是13764套。


发现了没?3、4、5月份的成交量是持续、稳定的走低。


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在成交量持续走低的情况下,成交价格有什么表现呢?短期几个月的均价并不太能说明问题。所以这个数据就不看了。我们看议价空间。


议价空间=成交价/最初报价,就是可以谈的价格空间。


从19年1月份开始,议价空间缩小。实际成交价格在报价的95折以上,这是买家和卖家谈判的预期。


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为什么我要用这么大的篇幅去解释这些枯燥的数字。其实就是想说明,看起来从3月份开始,小阳春没有了,成交量也持续走低。但实际上小阳春里涨价的房源,价格是夯实的。涨上去了也就难跌下来了


这就解释了不少看房子人的一个困惑:为什么成交量下跌了,但是价格难跌。


打算在朝阳买两居的粉丝说,其实4、5月份的挂牌价格是有点下跌的,他以为房价会有降价空间。但是去和业主谈的时候,业主并不怎么降价。买家预期房价要跌,卖家就是不让步,最后价格谈崩了,搞得彼此都不愉快。


这位粉丝在后续看房的时候,就学聪明了——先让中介去试探下卖家的心理价位,再看情况杀价。


02

一年内的三个成交小高峰


前几天微博上看到一位大神,预测最近一年北京房价要涨50%,把我笑喷了。


那么我也推断下2019年北京楼市下半年的走势。


请注意,这里是推断,而不是拍脑门胡乱预测。

预测越泛滥,理智的推断才变得越可贵。


和其他城市相比,北京楼市有两个鲜明的特点:


一是北京已经是二手房市场。新房成交占比比较小,所以二手房市场行情决定市场冷热。


二是北京楼市是最容易受政策影响的。一旦发生调控政策,市场总会有3-6个月的观望期。


在这样的特点下,北京楼市的成交小高峰往往通常会表现在三个时间阶段:


首先是小阳春。这是大家最熟悉的,从每年的3月份开始,3、4、5月份三个月的成交量比1、2月份高出10%以上。尤其是3月份的成交量,是非常关键的数据。有经验的老司机们,往往会根据3月份成交数据,推测一年的楼市行情。


比如大涨的年份,3月份成交量会达到20000套。


其次是金九银十。金九银十这个概念,最初是开发商为了买房而打出的营销策略,所以是新房市场的销售旺季。对于二手房为主的北京来说,最近10年出现的情况偏少。


最后是容易忽略的年底翘尾。年底翘尾是针对年初小阳春说的。指的是11、12月份的二手房成交量高于前几个月份,年尾时期市场活跃度又上升。


这三个成交小高峰,除非是市场很热,政策又相对宽松的极个别年份,会同时出现。


楼市相对温和、稳定的时候,一年内出现两个。

楼市相对冷,调控严格的时候,一年内出现一个。


03

2019年下半年楼市


我们先分析,2018年楼市的情况。2019年的成交情况就容易比较了。

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2018年成交量总体来说是前高后低,三个成交小高峰只出现了一个小阳春。


3月份成交量表现还没有今年好,但是3、4、5月份总体而言,比下半年活越,从成交价格看也相对较高。


到了9、10月份,金九银十没有出现。北京二手房市场持续走低,一直到年底。


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