商业地产遇上5G,会擦出怎样的火花?
2019-06-24 15:32:32 分类: 今日聚焦 来源:


6月6日,中国工业和信息化部(工信部)正式宣布发放5G商用牌照,中国正式进入5G时代!与此同时,中国也成为继韩国、美国、瑞士、英国后,第五个正式商用5G的国家。5G让更多的设备实现了联网和数据互通,应用领域广泛如智慧城市、智能家居、无人机、增强现实、虚拟现实、物联网等。如今商业地产已经步入存量化时代,同质化问题也屡屡被人提及和诟病,5G的到来,将帮助商业地产极大提升用户体验,实现科学决策、智慧运营。


Part.1

一季度商业市场表现


2013年是商办用地供给的分水岭,当年商办用地成交规划面积达25232万平方米,达到峰值,其后保持下滑趋势,但在2017年有所回升,但绝对规模难及2013年前水平;40个重点城市商业地产销售面积的高点出现在2016年,达5562万平方米,之后在2017年出现下滑,同比下降7.6%。从供需结构来看,土地供给与销售比值在2012年达到最大值7.6,在2016年降到最小值1.9,自2016年开始,供需比呈现递增趋势,商业地产库存去化速度放缓,尽管考虑到商办项目有部分持有情况,但土地供给整体规模偏大,库存去化速度放缓,存在着较大的库存压力。2019年1-4月写字楼销售面积、商业营业用房销售面积下滑趋势渐缓,分别同比下降了12.4%和8.8%;商办用地4月推出较多,同比增长36.2%,环比在增长85%,高推地的背景下商办用地成交面积和成交楼面均价同环比均增长。


销售


2019年1-4月,写字楼销售面积与商业营业用房销售面积同比均下降。其中全国商业营业用房销售面积为2579万㎡,同比下降8.8%,较2019年1-3月的降幅扩大1.9个百分点;全国写字楼销售面积为945万㎡,同比下降12.4%,较2019年1-3月的降幅扩大1.3个百分点。


图:2010年-2019年1-4月全国商办销售面积及同比增速


租金与空置率


2019年一季度,多数代表城市优质零售物业首层租金环比上涨。其中一线城市中上海、北京、广州优质零售物业首层租金环比上涨,深圳租金环比没有变化;广州、深圳优质零售物业空置率环比均下降,其余城市空置率环比上升。


图:2015年-2019年一季度一线城市优质零售物业租金及空置率

二线城市中,南京、宁波、武汉优质零售物业首层租金较上季度上涨,杭州、沈阳、天津环比保持不变,其余城市环比下跌;南京、大连、沈阳、成都优质零售物业空置率均较上季度下降,武汉持平,其余均上涨。


图:2015年-2019年一季度二线城市优质零售物业租金及空置率


土地市场


 2019年4月,商办用地推出规划建筑面积同环比均上涨;在高推地的背景下商办用地成交面积和成交楼面均价同环比均增长。成交规划建筑面积同环比均增长;成交楼面均价同环比均增长。同时商办用地平均溢价率为11.7%,较上月增长3.7个百分点,较去年同期上涨5.3个百分点。


图:2013年-2019年4月300城商办用地推出及成交面积


图:2013年-2019年4月300城商办用地楼面价及溢价率


从长远来看,商办土地市场的总体供给规模较大,仍然存在较大的库存去化压力。由于受宏观经济影响,消费者消费更趋谨慎,再加之商业自身创新不足,渠道分流更加明显,如今商业地产基本告别高增长阶段,需要开启新的篇章。



Part.2

近年来智慧商业逐渐兴起


在商业地产投资、销售面积纷纷下降的行情中,中国商业地产行业机遇与挑战并存。


近年来互联网企业纷纷试水线下商业,与实体商业共建数字生态。随着科技的快速发展,人工智能、大数据、虚拟现实等技术正逐步向商业领域渗透。集成了高科技与数字化,AR与VR等技术的购物中心正在逐渐兴起,为客户提供了丰富的感官体验和高品质服务,同时结合大数据技术,实现精准营销和精细化管理,为购物中心节约成本,真正的实现科技赋能。


图:新零售生态版图


2018年4月作为阿里首个购物中心的亲橙里正式开业,在亲橙里,消费者通过扫码,利用最新的AR科技自动导航到想去的位置。此外,顾客可以通过手持AR设备在现场内找红包,实现精准导流增强购物的互动性和体验感。除此之外,亲橙里还落地了“刷脸消费”、“零负担购物”、“千人千面”、“虚拟全景试衣间”、“云货架”、“互动大屏”等黑科技成果,同时商场还提供了全智能操作,无人值守的停车位,再次放大了顾客消费的便捷性,为消费者带来前所未有的购物新体验。


图:青橙里中央大屏


2019年5月8日万达和腾讯联手打造的全国第一个“智慧广场”试点落地。2019年5月15日,阿里43.6亿元战略投资红星美凯龙,双方强强联手,优势资源互补,加速了家具行业整合。


近几年智慧商业取得了一定的进展,然而其数据的采集和难打通是首要的阻碍。由于行业数字化水平的参差不齐,数据标签混乱,以及各家开发商的数据孤岛,面临核心客流数据流失、外部数据难以实现关联等问题促使数据层面的价值未被挖掘和应用。同时现有技术尚未形成系统性技术创新,更多只是植入科技元素、制造营销噱头,并未有效提升线下门店的销售转化率。


图:智能试衣镜


总体来看,科技在商业的应用越来越广泛,不仅给客户提供全新的购物体验和高效便捷的服务,也为商家的精细管理和科学决策提供了技术支撑,虽然目前存在着一些问题,但科技赋能和智能化管理仍是商业未来发展趋势。



Part.3

5G的三大应用场景


以高速率、高可靠、低时延、超大数量终端网络为特点的5G,正在加速影响中国商业。从2G到4G时代,运营商建网以覆盖为主,室外是重要关注点。这是一种技术思维,而非用户思维。尤其到了5G时代,更多的业务发生在室内,购物中心、酒店等各种室内场景,对运营商和业主而言,都存在巨大的商机。


图:5G的三大应用场景


第一阶段,“增强移动宽带”,以人为中心的应用场景,集中表现为超高的传输数据速率,广覆盖下的移动性保证等。在5G的支持下,用户可以轻松享受在线2k/4k视频以及VR/AR视频,用户体验速率可提升至1Gbps(4G最高实现10Mbps),峰值速度甚至达到10Gbps。


第二阶段,“高可靠低时延连接”。在此场景下,连接时延要达到1ms级别,而且要支持高速移动的情况下的高可靠性连接。这一场景更多面向车联网、工业控制、远程医疗等特殊应用。


第三阶段,“海量物联”,5G强大的连接能力可以快速促进各垂直行业(智慧城市、智能家居、环境监测等)的深度融合。万物互联下,人们的生活方式也将发生颠覆性的变化。这一场景下,数据速率较低且时延不敏感,连接覆盖生活的方方面面,终端成本更低,电池寿命更长且可靠性更高。



Part.4

如何借力5G?


进入2019年,从跑马圈地到聚焦产品和服务本身,商业已然进入下半场,5G的到来,将给商业带来新的机遇。


通过VR和AR更新购物中心内容、强化消费互动体验


随着5G商用不断临近,第一阶段应用场景制定完成,在超高的传输数据速率下,消费者个体将通过手机、VR眼镜等智能终端抢先享受到5G红利。购物中心可从视觉营销角度入手,通过创作高质量的视频内容保持与消费者的线上线下全时段连接、互动。同时VR、AR等技术的完善,除了使AR在室内导航上发挥更好的效能,还可以通过构造虚拟现实化购物场景,为用户带来全新的沉浸式体验和社交体验。


海量物联时代,加大数据的采集维度和协同网络的构建


随着芯片及传感器等硬件技术的成熟,5G商用将加速物联网的全面落地。购物中心的所有实物将连接成网络,既包括座椅、垃圾箱、电梯等硬件公共设施,也包括各商户中的每一件商品,实现物理世界的实时在线化。信息的实时互动丰富了数据维度并逐渐优化算法,海量的直连互动、实时反应等特点使得网络中的个体都能享受信息共享的红利,并实现系统性的运营效率提升。


三大技术助力数智化转型


5G的商用将会极大提升数据传播速度,促进云计算、大数据、人工智能三大技术的发展。这三大技术衍生出来的人脸识别、消费者大数据、云服务、智能客服系统等将成为购物中心未来几年的重点探索方向。三大技术相互依赖,相互协同,促使购物中心成为"智能决策机器",提升管理效率的同时还能帮助购物中心成为平台型企业,向商户提供数据或云服务,丰富了商业模式。因此还要建立数据及技术管理流程的标准化,加强对技术及信息管理专有人才队伍的建设及培训,提升数据管理效率。



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